"商業(yè)地產(chǎn)的核心是長期持有和如何出貨”。商業(yè)地產(chǎn)長期持有用什么錢、什么利息持，有絕對性的分別。中國商業(yè)地產(chǎn)是靠零散出售，其整體租金和物業(yè)售價的商業(yè)價值非常低。5月19日，第十四期“每日之星”有幸邀請基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，與海友們分享交流金融服務(wù)如何給中國商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大溢價空間，及其商業(yè)地產(chǎn)投資和傳承背后的思考。

在通貨膨脹的情況下，房價持平是很難的。假如說可持平其實就是房價在跌，通貨膨脹跟利息會吃掉房價。陳總告訴我們投資房產(chǎn)、判斷未來的趨勢，需有大量的數(shù)據(jù)和其他國家的經(jīng)驗來考核和說明，不能只憑感覺說事。

在商海通平臺上，個人投資和公司投資也是海友們關(guān)注的話題。陳總建議，公司以擅長方式去做投資，個人投資以簡單為主。在國內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對管理的要求相對較低,需要的服務(wù)又能非常簡單的外包。買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)對抗貨膨脹是最好的方法。

一、商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)

李國盛：【每日一星，第十四期】今晚8點，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，做客每日一星，交流《中國地產(chǎn)與金融服務(wù)》，歡迎陳總��！

朱慰歡：等待著，歡迎陳總。請問陳總，作為房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，是服務(wù)什么？謝謝

Dr. Stanley：各位海友好，今天晚上有機(jī)會在紋如和李總的安排之下跟大家交流。今天準(zhǔn)備了一個主題的話題;房地產(chǎn)和金融,另外兩個副的話題與大家交流。先跟大家分享一下2013年商業(yè)地產(chǎn)租金，收入排行榜。

方正：房地產(chǎn)現(xiàn)在撲朔迷離，需要聽聽陳總的專家之言！

Dr. Stanley：1.九龍倉111億；2.太古96.7億；3.新鴻基90.7億；4.萬達(dá)85.6億。大家用幾分鐘消化一下剛剛的數(shù)字等下我們回來談下商業(yè)地產(chǎn)跟金融。

林常青：@Dr. Stanley 很久不見！2005-2006年在京參加ccim幾次活動時交流過！

H.Xu：@Dr. Stanley 基強(qiáng)兄，十年未見了！

Dr. Stanley：在內(nèi)地外資港資房企中涉足商業(yè)地產(chǎn)的十八家企房企的租金收入排行榜單上，九龍倉、太古地產(chǎn)、新鴻基，這三家港資房企租金位列前三，收入分別為111.33億 96.73億 90.78億, 同時新鴻基也占領(lǐng)了香港地產(chǎn)上市公司最大的股價。黑馬恒隆和嘉里也有非常好的表現(xiàn)，香港的住宅地產(chǎn)在1997年前,獨(dú)占頭四名。跟過去十年中國的地產(chǎn)，非常相像，是嗎？但10年、15年后還會是這樣嗎？地產(chǎn)公司的價值在股價, 不在于你某一年或某一年里極大的盈利, 而是能否有穩(wěn)定的每年的正的遞增長，資本市場對于你的末來盈利有明確的預(yù)期及實現(xiàn)。剛要賣出的杭州綠城和香港新鴻基就是最好的兩個相反的例子。房地產(chǎn)投行，其實就是房地產(chǎn)的金融的服務(wù)，我們經(jīng)營的領(lǐng)域主要有四部分，分別為：1. 房地產(chǎn)基金；2.房地產(chǎn)投資顧問；3.房地產(chǎn)大宗買賣；4.房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。根據(jù)媒體上所登載的，應(yīng)該現(xiàn)在融創(chuàng)跟九龍倉應(yīng)該是并列第一大股東,宋主席應(yīng)該退出上市公司。

Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最重要的是長期持有，所以長期持有用什么錢、什么利息持，有絕對性的的分別。所以，商業(yè)地產(chǎn)如果能夠有海外結(jié)構(gòu)，最后用美金持有，現(xiàn)在是2-3%的利息，跟人民幣持有6-7%的利息，持有成本有非常大的區(qū)別，那誰能持有更久非常容易明白。方正兄對房地產(chǎn)市場如何走，我們下兩個話題再深入探討可以嗎？

方正：@Dr. Stanley [握手]

Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最主要的是如何出貨，中國是靠零散出售,但整體以后的商業(yè)價值非常低,租金和以后物業(yè)售價,大部分澳大利亞和新加坡的商業(yè)地產(chǎn)出貨是賣給房地產(chǎn)基金，這樣把地產(chǎn)變成證券化，在金融市場出貨，即不交稅（或當(dāng)?shù)赜卸悇?wù)優(yōu)惠政策），有非常大的溢價空間，在中國最好的例子就是李嘉誠主的東方廣場。謝謝紋如的對接平臺,好像今天撞到很多十年沒見的老兄弟姐妹們，可能因為結(jié)了婚乖了，少出來拋頭露面。

Dr. Stanley：那我們進(jìn)入另外兩個話題大家可能更親切。

林紋如：@Dr. Stanley 是名人，一定在哪里都遇到熟人

二、上海房地產(chǎn)升值空間

Dr. Stanley：話題二，上海市市委書記提出五點，總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高，大家買一下上海的房地產(chǎn)未來會是升還是跌呢？兩分鐘大家考慮一下我等答案。孫禧進(jìn)：必漲無異，那肯定的，全中國全世界都能跌，上海不會跌。

林紋如：我和孫兄同感

H.Xu：@紋如，我買降

Dr. Stanley：H.Xu兄,可以跟大家分享一下你的見解嗎？

H.Xu：基強(qiáng)兄，我參與討論，活躍氣氛。當(dāng)然得聽專家的！

樊暉：@Dr. Stanley 你講的未來多少年

Dr. Stanley：還有六十秒，繼續(xù)，孫兄您也太上海了吧，為什么上海不會跌呢？

孫禧進(jìn)：中國土豪、外國土豪、華僑土豪、世界土豪集聚北、上、廣。世界品牌、地球人的向往，上海男人、女人已經(jīng)是著名商標(biāo)了，房價不漲不可能。

Dr. Stanley：孫兄您剛剛的話,非常有意思，就是全世界人都涌進(jìn)上海，這個我們等一下再談多一點關(guān)于上海。@樊暉，平是難度很高的，我相信中國政府很難在通貨膨脹的情況下,房價持平。其實假如你說持平的話其實就是房價在跌，因為通貨膨脹跟利息會吃掉房價。

孫禧進(jìn)：上海已經(jīng)不是你我的，上海是世界的、地球的、人類的。沒有你的參與上海照漲。聽我的，不要再想幼稚的問題了。

陳祿正：須升

Christina：搬小板凳來聽

王存：@Dr. Stanley 已經(jīng)微跌了

勁光卓瑪：任何發(fā)展有周期，月滿則虧，抑制超發(fā)可能嗎？不知道會大跌嗎？

林常青：@孫禧進(jìn) 用5年或是10年的時間來看房價一定漲！但是3年內(nèi)微跌是必然的，而且己是事實！

王存：@林常青 同意

勁光卓瑪：香港、日本也是國際化城市，也逃不過房產(chǎn)周期。

林常青：@勁光卓瑪 講述的對！

Dr. Stanley：絕大部分其實買升,因你們都是業(yè)主或者大業(yè)主（其實我也是小小小業(yè)主）。我們公司基強(qiáng)聯(lián)行從事了國際地產(chǎn)基金的顧問工作，不能只憑感覺，另有大量的數(shù)據(jù)和其他國家的經(jīng)驗說事,所以從韓書記的前兩個要點來判斷未來的房價，總量鎖定、增量遞減簡單來講是把總量控制在一定水平，把每年增加的供應(yīng)減少，也就是以最簡單的供求關(guān)系，假如上海繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)最中心，人口是導(dǎo)入的話，在總量控制、增量減少的情況下，上海未來的房地產(chǎn)一定會是升的，據(jù)我估計，正常的每年升幅應(yīng)該是利息加通貨膨脹，應(yīng)該在10%或者以上平均增長，但是優(yōu)質(zhì)區(qū)域會有10-15%的增長，不好意思!不經(jīng)意的又賣了點小廣告。

孫禧進(jìn)：兄弟言過其實，好地段好房子永遠(yuǎn)不跌。

王存：@Dr. Stanley 我不信，雖然最近剛買了一套，開個賭局吧

凌臨貴：上海城市定位是金融商貿(mào)，虹橋國家會展中心啟動營業(yè)后將成為世界最大的商貿(mào)會展場，由于中國是世界工廠，也是最大的消費(fèi)市場，全世界的商家想進(jìn)中國，或全國各地的廠家想全國鋪貨或外銷全世界，他們都會到上海設(shè)點，試想只要10％的商貿(mào)所得的New Money進(jìn)入上海市場，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大？因此上海的商業(yè)辦公及高端地產(chǎn)將不可能有下降空間。

Dr. Stanley：又是一個老朋友勁光,你講的是對的，我們研究過香港和日本，但是香港和日本,與現(xiàn)在中國2014年是不在同一個時間點上。97年的香港人均GDP已經(jīng)是三萬多塊美金。在說97年后的香港雖難，停了、跌了五到七年不等，但現(xiàn)在遠(yuǎn)比97年的房價高 ,各位過去五年移民香港的人能證明我講話嗎?當(dāng)然我們不相信房地產(chǎn)會一直漲下去,不過我斷定假如中國的經(jīng)濟(jì)系需要漲上去，房價會同經(jīng)濟(jì)同一個方向增長。凌主席的高見讓我學(xué)習(xí)！

王存：香港人曾經(jīng)也這么想，東京人也這么想

凌臨貴：@Dr. Stanley 抱歉，忍不住班門弄斧，請多指教[抱拳]

Dr. Stanley：其實只需是7%的增長已經(jīng)很不得了。

林常青：@Dr. Stanley 需要與現(xiàn)實己經(jīng)有落差了，2014年4月全國100個城市房價排名（最新版）

Dr. Stanley：凌主席,您的見解在亞洲的幾個城市或國家香港,臺灣,新加坡和日本，只要其須由5%連續(xù)十年、二十年增長，他們的房價絕對是同一個方向走對嗎?

勁光卓瑪：大家已經(jīng)習(xí)慣20%以上的增長了，最好一天一漲，其實經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定年7%復(fù)利增長也不少

Dr. Stanley：好!上面聊話題大家討論很激烈，我們拋出一個跟你自身最有關(guān)系的一個話題談?wù)労脝�？勁�?您也太貪心了，現(xiàn)在問下我們商業(yè)對接平臺的所有群友們他們做的實業(yè)能夠長時間持繼有15%盈利的有多少家？我相信現(xiàn)在所有的富豪門、土豪們或不愁生活的人們,最關(guān)心的事就是財富的傳承。是嗎？

林紋如：創(chuàng)造比傳承更重要

凌臨貴：@Dr. Stanley 只要有New Money支撐的全世界大城市，沒有地產(chǎn)租金行情下行的。

勁光卓瑪：@Stanly,我想說的是要有合理預(yù)期，大漲本身就是風(fēng)險

Dr. Stanley：凌主席,同意見解，創(chuàng)造比傳承更重要。其實每件賺錢的事你都是參與決定的不是嗎？如何財富傳承？地產(chǎn)是世界上第二大能夠傳承財富的工具之一，能夠傳承財富的工具主要有證券和地產(chǎn)，特別是在老牌家族里面，比如說美國的洛克菲勒家族就是以傳承地產(chǎn)永遠(yuǎn)致富，又比如英國的高富諾家族也是用此方法傳承的。

凌臨貴：同意

Dr. Stanley：王兄,其實我剛剛在說上海房地產(chǎn)升值空間,是基于兩個條件，第一個是上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好;第二個是上海這個城市是人口導(dǎo)入的城市,那假如三四線城市不符合這兩個條件,這個城市的房價我是不看好的。以香港的大亨來舉例，大家知道李嘉欣老公—許先生家里做什么嗎？其實他們從早期做船務(wù)發(fā)展為收租佬，在中環(huán)擁有數(shù)棟寫字樓，令他們的子孫都能享受財富與美人，這不都是大家所祈求的嗎？反正我是要讓我兒子有這種機(jī)會的，你們呢？

Dr. Stanley：Sunny你講得非常對!貨幣超發(fā)不解決，換句話來講大家就有很多的現(xiàn)金流在市面上,現(xiàn)金流太豐裕就會引起通貨膨脹通,對抗貨膨脹最好的方法就是買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)這寶貝。選擇個人投資和公司投資是有分別的，公司投資應(yīng)該是以貨以輪轉(zhuǎn)，增加流動性，以公司擅長的方法去做，需要公司系統(tǒng)相對完善；個人投資一定記住要以簡單為主，簡單來講建議大家在國內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對管理的要求相對較低,需要的服務(wù)又能非常簡單的外包。

勁光卓瑪：Stanley,北京和上海市場穩(wěn)定性有什么區(qū)別？

Dr. Stanley：勁光,北京市場跟上海市場有一定的分別,因為它們所對的客戶是不一樣的，不過這兩個市場剛好在中國來講是一個互補(bǔ)。凌主席，謝謝您整個晚上的支持，下次能不能不在你會所吃飯, 我請到外灘27號的羅斯福，我請你吃飯，謝謝你今天晚上的支持。

凌臨貴：@Dr. Stanley 你講得太好了，我忍不住插話，對不起，我請你好了，把曉通也叫上。

Dr. Stanley：陳明兄,你覺得只給兒子跟美人，太多?那就要看有多少個兒子跟美人了。凌主席好啊，我把雪老大叫上,他家藏著很多很好的酒

凌臨貴：把紋如也拉過來

Dr. Stanley：各位群友時間過得真快,非常感謝大家在過去兩個小時對我的支持希望很快再能夠跟大家一起溝通。再度，謝謝紋如和李總。good night！

方正：講的非常精彩，全是干貨！謝謝分享！ @Dr.Stanley