基強(qiáng)聯(lián)行：

做房地產(chǎn)界的摩根士丹利

——專訪基強(qiáng)聯(lián)行創(chuàng)始人 陳基強(qiáng)

文/王奇

這是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與金融資本緊密結(jié)合的時(shí)代。陳基強(qiáng)說(shuō)，資本力量的強(qiáng)與弱、善用資本能力的高與低將決定房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)市場(chǎng)格局中的地位，基強(qiáng)聯(lián)行要打造國(guó)際資本和中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的“橋梁”，成為中國(guó)房地產(chǎn)界的摩根士丹利。

一個(gè)大雨天的下午，本刊記者走進(jìn)位于上海嘉里中心的基強(qiáng)聯(lián)行辦公室，映入眼簾的是各種獎(jiǎng)項(xiàng)和獎(jiǎng)杯，大大小小超過(guò)20個(gè)。坐在創(chuàng)始人陳基強(qiáng)的對(duì)面，迎面而來(lái)的是激情與活力。他更喜歡別人叫他英文名字Stanley，顯得更加親切自然。在陳基強(qiáng)略顯滄桑的臉上透露出成熟與穩(wěn)健，昭示著這個(gè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力與基調(diào)。接下來(lái)的對(duì)話與其說(shuō)是采訪，不如說(shuō)是在聽(tīng)一場(chǎng)激情澎拜的演講。

年少好學(xué) 勇于創(chuàng)業(yè)

陳基強(qiáng)年少好學(xué)，16歲時(shí)就獨(dú)自一人從香港到美國(guó)求學(xué)，是一名文化交流學(xué)生。在美國(guó)的那些年，他發(fā)現(xiàn)真正主導(dǎo)政治和經(jīng)濟(jì)的，是那些來(lái)自金融業(yè)和地產(chǎn)界的富人，那時(shí)候IT還沒(méi)有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)。陳基強(qiáng)一路讀到碩士，然后在美林證券實(shí)習(xí)，主要工作就是賣(mài)金融產(chǎn)品給中國(guó)客戶，雖然傭金很高但他覺(jué)得意義不大。

1991年，他回到香港，加盟戴德梁行，當(dāng)時(shí)還叫梁振英測(cè)量師行，就此開(kāi)啟一個(gè)跨時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路。1994年來(lái)中國(guó)大陸，在北京的戴德梁行做首代。

陳基強(qiáng)回憶，那個(gè)年代香港來(lái)大陸的人還很少，因?yàn)榭礈?zhǔn)了大陸的改革開(kāi)放政策，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)黃金時(shí)代。當(dāng)時(shí)戴德梁行建立了全國(guó)最大最多的分支機(jī)構(gòu)，陳基強(qiáng)在建國(guó)門(mén)外大街的中糧廣場(chǎng)負(fù)責(zé)招租，包括成功幫助建設(shè)銀行總行國(guó)際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)他已成為戴德梁行中薪酬較高的員工。

1997年陳基強(qiáng)來(lái)到上海，利用自己超強(qiáng)的商業(yè)頭腦和社交關(guān)系，先后促成了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)和招商局大廈等多個(gè)大項(xiàng)目。爾后2002年他為戴德梁行創(chuàng)立住宅品牌“泛城”，三年就打平了戴德梁行中介業(yè)務(wù)收入的業(yè)績(jī)。

但他并不滿足于此，也或許是家族遺傳，陳基強(qiáng)骨子里就有一種創(chuàng)業(yè)基因。同年開(kāi)始他在上海創(chuàng)業(yè)，根據(jù)中文名字陳基強(qiáng)，取名基強(qiáng)聯(lián)行，欲打造一家百家老店。

基強(qiáng)聯(lián)行：房地產(chǎn)+投行模式

經(jīng)過(guò)一番籌劃，基強(qiáng)聯(lián)行決定拷貝摩根士丹利的地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，做房地產(chǎn)投行服務(wù)。具體業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理、房地產(chǎn)投資中介、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資及私募基金、投資研究及顧問(wèn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等等。

作為國(guó)際資金和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的橋梁，基強(qiáng)聯(lián)行致力于引入海外資金參與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，拓展業(yè)務(wù)內(nèi)容，事實(shí)證明這種模式是可行的。基強(qiáng)聯(lián)行成立至今已超過(guò)十年，最高峰全國(guó)有6家分支機(jī)構(gòu)，成功促成投資項(xiàng)目總額近500億元人民幣。

最典型的一個(gè)案例是，公司剛創(chuàng)立之初，就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海盧灣區(qū)永業(yè)公寓項(xiàng)目，這也是第一個(gè)把大投行雷曼兄弟引進(jìn)中國(guó)的房地產(chǎn)直投項(xiàng)目。由基強(qiáng)聯(lián)行擔(dān)任顧問(wèn)，將永業(yè)公寓50%的權(quán)益賣(mài)給摩根士丹利和雷曼兄弟，僅此一項(xiàng)就為后者帶來(lái)豐厚利潤(rùn)。

此外，基強(qiáng)聯(lián)行還為花旗集團(tuán)、瑞士信貸、泰國(guó)正大集團(tuán)等國(guó)際財(cái)團(tuán)和國(guó)際資金進(jìn)入中國(guó)牽線搭橋。陳基強(qiáng)表示，從2005年到2008年，公司做了很多大項(xiàng)目，但遭遇2008年全球金融危機(jī)，基強(qiáng)聯(lián)行幾經(jīng)波折，資金鏈斷裂，不得不削減開(kāi)支。直到2011年前后，公司業(yè)績(jī)才得到穩(wěn)步回升，去年已經(jīng)完成投資交易額43億元人民幣，預(yù)計(jì)2014年可促成的投資項(xiàng)目總額將達(dá)到50億，公司目前員工接近100人。

基強(qiáng)聯(lián)行還和國(guó)內(nèi)諸多大企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海世博集團(tuán)、杭州城投和和記黃埔等。另外，基強(qiáng)聯(lián)行還和光大會(huì)展成立了一個(gè)合資公司光大基強(qiáng)，光大會(huì)展在上海做的地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)都由基強(qiáng)聯(lián)行擔(dān)任顧問(wèn)。

這些大項(xiàng)目的完成，主要得益于基強(qiáng)聯(lián)行背后強(qiáng)大的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，陳基強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)必須具備三個(gè)條件：首先是頂尖的領(lǐng)軍人才，公司的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)由副董事總經(jīng)理陳詠東博士帶領(lǐng)。陳博士尤其擅長(zhǎng)于海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資，被譽(yù)為此領(lǐng)域的引領(lǐng)者之一；

其次是穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)，公司的人才培養(yǎng)計(jì)劃非常完善，每年利用一個(gè)暑假，接受香港頂級(jí)大學(xué)學(xué)生及部分上海優(yōu)秀大學(xué)生，以美國(guó)MBA的要求準(zhǔn)則進(jìn)行訓(xùn)練，抽選3- 4位優(yōu)秀學(xué)生進(jìn)入公司做一年兼職并最后選取1-2位留用公司。

最后，頂尖的領(lǐng)軍人才和穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)也需要外部刺激�；鶑�(qiáng)聯(lián)行與這些合作方建立深厚關(guān)系后，開(kāi)始拓展到房地產(chǎn)以外的項(xiàng)目，這其中包括著名的“2006年花旗集團(tuán)收購(gòu)廣發(fā)銀行”，也是由基強(qiáng)聯(lián)行來(lái)?yè)?dān)任獨(dú)立顧問(wèn)，當(dāng)時(shí)這一收購(gòu)算是中國(guó)的十大收購(gòu)事件之一。

看好海外地產(chǎn)投資

基于強(qiáng)大的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場(chǎng)做了持續(xù)多年的研究。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012 年全年中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資額只有40億美元（已交割數(shù)據(jù)，下同）；2013年全年為150億美元，增長(zhǎng)了三倍多；而到2014年上半年，中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資交易就達(dá)到了371.32億美元，僅上半年就比2013年一年增長(zhǎng)了近三倍。

從投資標(biāo)的來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)（包括辦公樓、酒店、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)綜合體）以及住宅（包括住宅和住宅綜合體）仍最受中國(guó)企業(yè)青睞。另外，賭場(chǎng)也成為中國(guó)企業(yè)海外投資新寵，包括藍(lán)鼎國(guó)際、新華聯(lián)和綠地都有投資。2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中，辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)成為中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占總交易額的85%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外投資租金回報(bào)率為5%~9%，每年房產(chǎn)升值率為10%。

從投資區(qū)域來(lái)看，主要集中在四個(gè)國(guó)家：美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞和新加坡，其中英國(guó)和美國(guó)市場(chǎng)吸引了最多中國(guó)投資者，而倫敦和紐約也成為全球吸引中國(guó)資本最多的城市。

為什么呈現(xiàn)這種分布？陳基強(qiáng)認(rèn)為，主要有兩個(gè)目的：留學(xué)和移民。中國(guó)父母或者家族企業(yè)的計(jì)劃是分散資產(chǎn)，因此投資方向多根據(jù)子女而定。美國(guó)留學(xué)生最多，其次是英國(guó)和澳洲，加拿大主要以投資零散住宅為主，成群結(jié)隊(duì)投資較少。

值得注意的是，2013年中國(guó)在澳大利亞投資呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)，在澳大利亞投資的中國(guó)房企，仍以華人為主要目標(biāo)，其中澳大利亞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商30%的資金來(lái)源于中國(guó)，而美國(guó)來(lái)源于中國(guó)的資金大約占13%。

陳基強(qiáng)分析，雖然2014年商業(yè)地產(chǎn)投資仍然占200多億，但這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變，與前兩年最大的不同在于，很多房地產(chǎn)商開(kāi)始專注投資海外住宅項(xiàng)目。

中資房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資住宅項(xiàng)目有兩種模式，一種是以綠地集團(tuán)為代表，投資方向與華人所在區(qū)域緊密相連，他們的口號(hào)就是有華人的地方就有綠地。2014年上半年綠地集團(tuán)敲定了410億元人民幣的海外投資計(jì)劃，是目前中國(guó)房企出海投資規(guī)模最大的企業(yè)；

另一種就是專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科，采取和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作的模式。比如說(shuō)在美國(guó)和鐵獅門(mén)合作開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。鐵獅門(mén)是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及基金管理公司，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)并與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。可以說(shuō)，萬(wàn)科是站在巨人肩膀上做地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)，這是一種非常穩(wěn)妥的模式。

給海外地產(chǎn)投資的“三點(diǎn)建議”

陳基強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)企業(yè)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)需要注意以下幾點(diǎn)：

首先，不能照搬國(guó)內(nèi)模式，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，否則必將自己束縛在局部市場(chǎng)里。同時(shí)也不要過(guò)度依賴當(dāng)?shù)厝A人的投資購(gòu)買(mǎi)需求，而應(yīng)該要把目標(biāo)客戶擴(kuò)大到當(dāng)?shù)厝�，比如�?dāng)年香港開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大陸市場(chǎng)，雖然也很成功，但卻無(wú)法和萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大陸企業(yè)相比，這也是因?yàn)檎瞻嵯愀勰Ｊ綗o(wú)法做到大眾化；

其次，必須做到對(duì)自身業(yè)務(wù)有幫助性。比如像萬(wàn)達(dá)，以并購(gòu)為主，投資為輔的方法，結(jié)合旅游、文化、名勝地產(chǎn)等，把與萬(wàn)達(dá)相關(guān)的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)作為策略并將其在當(dāng)?shù)胤糯蟆?/P>

最后中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走出去最重要的是向國(guó)外學(xué)習(xí)如何做商業(yè)地產(chǎn)，如何做房地產(chǎn)金融，一個(gè)很好的案例是萬(wàn)科和鐵獅門(mén)的合作項(xiàng)目，它既可以賣(mài)給華人，又可以賣(mài)給當(dāng)?shù)厝耍�市�?chǎng)空間巨大。

  而對(duì)廣大投資者來(lái)說(shuō)，陳基強(qiáng)也給出了自己的建議，首先投資海外房地產(chǎn)，一定要投資寫(xiě)字樓。因?yàn)槿�世界�?duì)于寫(xiě)字樓的定義是一樣的，對(duì)于寫(xiě)字樓的管理及市場(chǎng)規(guī)范也是一樣的，這是一種非常簡(jiǎn)單的物業(yè)，但各個(gè)國(guó)家對(duì)住宅的定義與要求卻大不相同；二是不能一味追求價(jià)格，一定要選擇國(guó)際上知名的城市，比如美國(guó)的紐約、洛杉磯、舊金山，英國(guó)的倫敦，德國(guó)的法蘭克福，亞洲的東京、新加坡與香港，一方面我們對(duì)這些城市更熟悉，另一方面這些知名城市不再是單一客戶，風(fēng)險(xiǎn)更低。

談到基強(qiáng)聯(lián)行的未來(lái)愿景，陳基強(qiáng)說(shuō)，要把基強(qiáng)聯(lián)行做成房地產(chǎn)界的摩根士丹利，真正把公司發(fā)展成為一個(gè)國(guó)際性的大投行，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也包括PE投資、并購(gòu)重組等。當(dāng)前公司正在幫助墨西哥政府進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)投資，如水務(wù)與能源。總體來(lái)說(shuō)，公司將走向一條多元化發(fā)展之路，以早日實(shí)現(xiàn)國(guó)際大投行的目標(biāo)。

--2014.09 財(cái)富管理 WEALTH